INVESTIRE IMMOBILIARE SGR

Dopo la lunga crisi dello scorso decennio che ha investito tutta l'Europa, dal 1998 il mercato immobiliare è tornato a crescere in modo significativo spinto dal buon andamento dell'economia europea, dal ribasso dei tassi di interesse sui mutui e dalla creazione della moneta unica. La potenziale discesa del mercato immobiliare negli Stati Uniti, ha poi incoraggiato gli investitori presenti sui mercati internazionali, a ricercare proprio in Europa delle valide opportunità d'investimento.

Il mercato immobiliare italiano negli ultimi anni ha subito un deciso cambiamento per mezzo dell'avvio di un ingente progetto di dismissione del patrimonio statale e dei principali gruppi bancari, assicurativi ed industriali, volto al risanamento dei bilanci ed alla razionalizzazione del processo amministrativo e produttivo. La messa in circolazione di tale patrimonio immobiliare ha di fatto rappresentato un'importante occasione per assistere all'avvio di operazioni di riassetto ed ottimizzazione finalizzate a rendere produttivi gli immobili, applicando nuovi criteri di gestione immobiliari e finanziari. Le compravendite nel mercato residenziale sono, per esempio, in crescita grazie alla possibilità da parte delle famiglie di acquistare un patrimonio immobiliare fino ad oggi in mano ad investitori istituzionali privati e pubblici.

Il mercato immobiliare in Italia sta vivendo una fase di crescita soprattutto in termini di interesse che lo stesso suscita per gli investitori di ogni genere (qualificati o privati), ma anche per il numero di transazioni che si registrano sul mercato. Si è registrata un’ulteriore crescita dei prezzi (in particolare quello delle abitazioni), grazie ad un insieme di fattori concomitanti intervenuti a partire dal 2001: l’introduzione della moneta unica, la gravosa incertezza della politica internazionale, la caduta dei corsi azionari e il conseguente ridimensionamento della capitalizzazione di borsa, il rientro dei capitali dall’estero che ha creato una maggiore liquidità per investimenti nel mercato italiano in genere, ed il permanere di bassi tassi d’interesse che rende più conveniente sia per le famiglie che per le imprese l’indebitamento finalizzato all’acquisto di un immobile. Quando si parla di incremento del valore degli immobili bisogna distinguere tra le diverse destinazioni d’uso di questi.

Nel caso del mercato residenziale, infatti, l’incremento dei valori è stato sicuramente più elevato rispetto ad altri settori come quello del terziario, della logistica, quello industriale ed infine quello del retail.

L’andamento del segmento degli immobili ad uso terziario/uffici in Italia è positivo, nonostante il momento di difficoltà che stanno attraversando la maggior parte dei Paesi europei. I canoni di affitto non hanno subito variazioni sensibili nelle top location (cioè le zone centrali). Di contro le quotazioni mostrano incrementi intorno al 3,9 %, con punte del 5 % nelle zone più interessanti di Roma e Milano. Le due grandi città, infatti, continuano ad essere oggetto di particolari attenzioni da parte di investitori internazionali, che cercano immobili di qualità anche a prezzi elevati e con rendimenti intorno al 5 %.

Il settore degli immobili industriali è un comparto in crisi, a causa della riduzione di spazi richiesti dalle aziende che li utilizzano. Molte società hanno preferito delocalizzare i propri insediamenti produttivi oltre frontiera (ad esempio nell’Europa dell’Est), mentre in altri casi processi di razionalizzazione degli spazi riducono il fabbisogno di immobili industriali, a parità di fatturato realizzato.

L'unico comparto in crescita, che quindi non è interessato dai fenomeni appena citati, è quello della logistica. In questo settore la domanda è caratterizzata dalla richiesta di spazi nuovi con una superficie di almeno 10mila metri quadrati e con grandi aree di parcheggio.